¿Puedo construir una casa modular en mi parcela?
Sí, si tu parcela es suelo urbano y la normativa municipal permite una vivienda unifamiliar. Una casa modular es una vivienda permanente: necesita proyecto de arquitecto, licencia de obra mayor y, al terminar, la cédula de habitabilidad y la primera ocupación, igual que una casa de obra.
El primer paso es pedir la ficha urbanística de la parcela en el ayuntamiento.
¿Qué terreno necesito para una casa modular?
Necesitas una parcela de suelo urbano en la que el planeamiento permita el uso residencial. En suelo rústico o no urbanizable, en general, no se puede construir una vivienda nueva, por mucho que sea modular.
Que la casa se fabrique en taller no cambia las reglas: el ayuntamiento la trata como cualquier otra vivienda. Por eso conviene desconfiar de quien promete «poner una casa sin licencia».
¿Qué es la ficha urbanística y qué tengo que mirar?
Es el documento del ayuntamiento que dice qué se puede construir en tu parcela. Pídela antes de comprar o de decidir el diseño. Fíjate sobre todo en:
- Clasificación del suelo: tiene que ser urbano.
- Uso permitido: residencial, vivienda unifamiliar.
- Edificabilidad: cuántos m² de casa puedes construir.
- Ocupación: qué parte de la parcela puede ocupar la casa.
- Altura y número de plantas máximos.
- Separaciones a linderos y a la calle.
- Otras condiciones estéticas o de cubierta que pida el municipio.
Con estos datos sabemos si cabe la casa que quieres y en qué formato. Si nos la envías, te la revisamos sin coste.
¿Qué licencias pide el ayuntamiento para una casa modular?
| Trámite | Cuándo | Quién lo da |
|---|---|---|
| Ficha urbanística | Antes de comprar o diseñar | Ayuntamiento |
| Proyecto de arquitecto | Antes de pedir la licencia | Arquitecto (incluido en el llave en mano) |
| Licencia de obra mayor | Antes de hacer el pedido de la casa | Ayuntamiento |
| Tasas de licencia e ICIO | Al pedir la licencia | Ayuntamiento (varían según el municipio) |
| Cédula de habitabilidad | Al terminar la obra | Generalitat de Catalunya |
| Comunicación o licencia de primera ocupación | Al terminar la obra | Ayuntamiento |
El orden y los nombres pueden variar ligeramente según el ayuntamiento.
El plazo de la licencia depende de cada ayuntamiento y es independiente de los 4 meses de obra. Por eso conviene empezar el estudio de la parcela cuanto antes.
¿Tienes parcela? Te decimos si se puede construir
¿Cómo se obtiene la cédula de habitabilidad de una casa modular?
En Cataluña, toda vivienda nueva necesita la cédula de habitabilidad de primera ocupación para poder vivir en ella y contratar los suministros. Se tramita al terminar la obra con el certificado final firmado por la dirección facultativa.
Una casa modular de hormigón la obtiene igual que cualquier otra, porque se proyecta y se construye cumpliendo el CTE. Además, el ayuntamiento pide la comunicación o licencia de primera ocupación.
¿Cuánto cuestan la licencia y los trámites?
Las tasas de licencia y el ICIO (impuesto sobre construcciones) los fija cada ayuntamiento en sus ordenanzas fiscales, y cambian bastante de un municipio a otro. Se calculan sobre el presupuesto de la obra.
Te ayudamos a consultarlos en tu ayuntamiento para que los tengas en cuenta desde el principio. Tienes el resto de gastos en la página de precio de una casa modular.
¿Qué documentos se necesitan para pedir la licencia?
Cada ayuntamiento tiene su propio procedimiento, pero lo habitual es presentar:
- La solicitud de licencia de obra mayor, con tus datos y los de la parcela.
- El proyecto de arquitecto, con memoria, planos y presupuesto de ejecución.
- La documentación de la dirección de obra y, en su caso, el estudio de seguridad y salud.
- El justificante de pago de las tasas y, según el municipio, del ICIO o de su autoliquidación.
- Documentación de la gestión de residuos de la obra.
El arquitecto prepara la parte técnica. Nosotros te ayudamos a reunir el resto y a seguir el expediente.
¿Qué errores evitar al comprar una parcela?
- Comprar sin la ficha urbanística: es el error más caro. Sin ella no sabes si puedes construir ni cuánto.
- Fiarte del anuncio: «parcela edificable» no siempre significa que quepa la casa que quieres.
- Olvidar los servicios: si no hay agua, luz o saneamiento cerca, las acometidas pueden encarecer mucho el proyecto.
- No mirar el acceso: para una casa modular hace falta que lleguen el camión y la grúa.
- Subestimar la pendiente: puede obligar a muros de contención o movimientos de tierra.
Tienes una guía completa en cómo saber si tu parcela es edificable.
Casos especiales: ¿qué pasa si…?
- …ya hay una casa antigua en la parcela? Si la normativa permite la vivienda nueva, hay que tramitar también el derribo. A veces compensa más rehabilitar: lo valoramos contigo.
- …quiero dividir una parcela grande en dos? La segregación necesita su propia licencia y solo es posible si cada parte cumple la parcela mínima.
- …la parcela está en una urbanización pendiente de completar? Si faltan obras de urbanización o servicios, puede que no se conceda la licencia hasta que se completen. La ficha urbanística y el ayuntamiento lo aclaran.
- …está junto a una carretera, un torrente o la costa? Puede haber afecciones que obliguen a separar más la casa o a pedir informes a otras administraciones.
- …está en zona forestal? Habrá que cumplir las medidas de prevención de incendios que correspondan.
En todos estos casos, cuanto antes lo sepas, mejor. Por eso empezamos siempre por la ficha urbanística.
¿Y si la parcela está fuera de Cataluña?
Los pasos básicos son los mismos en toda España: suelo urbano, proyecto de arquitecto y licencia de obra mayor del ayuntamiento. Lo que cambia es el final: la cédula de habitabilidad existe en Cataluña y en algunas otras comunidades, mientras que en otras basta con la licencia o declaración de primera ocupación del ayuntamiento. También cambian las leyes urbanísticas de cada comunidad y el nombre de algunos documentos.
Ahora nos centramos en la provincia de Barcelona, pero si tu parcela está en otra zona, consúltanos y te diremos si podemos ayudarte.